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                巴曙松:未来房地产政策将是一场更加艰难的平衡
                上海写字楼门户-楼市在线   www.loushi.cn    2014-1-6 10:28:00    来源:国际金①融报
                1998年以来,房地产□ 市场15年的发展史上,累计有5年处于房◆地产市场改革试水和方案准备完善阶段、7年处于紧缩状∴态、1年处¤于放松状态,那么,在新的条件下,这种格局是否会发生卐变化?

                    看变化之前,先找出房地∑ 产市场的“恒量”。

                    第一,房地产作为经济增长和经济◥转型的支撑,依然没有变化。第二,土地“招拍挂”机制作为房地产▼市场和土地财政运行的基石,在未来几年难有实质性变化,因此〖住宅用地供给量难以提升。第三,房价控←制依然占有重要的决策权重。

                    在三大“恒量”基础上,再看本届政府对房地产市场的调控难度。

                    第一,房地】产市场的经济驱动力已变弱,对调控的承受能力将会下降。

                    第二,中国房地产市场的核心问○题已经从总量不足逐步过渡到住房占↓有的不平衡,这意味着调控政策的目标将更为多元化,调结构将会是住房政策√的长期目标。

                    第三,以人口城镇化为核心的新型城镇化战略决定了◤未来的房地产政策必须对流动人口的★住房需求给予必要的关注。

                    不难看出,未来房地产政策将是一场更加艰难的平衡。截■至到目前,外界并没有看到住房制度改革的路线图,但大的方向已清晰ㄨ,笔者将之总结为“三元供应格局”:针对底层家庭的〇安居需求,通过保障房政策给予支持;针对中间“夹心层”的商品房◎需求,通过财税、金融等手段定轟隆隆就在蟒頭吐出血紅色能量之時向支持,使之有能力满足自住型的首套商品房需求;针对高收@入家庭的改善需求,通过房产税等手段予以适度抑制。

                    十八届ξ 三中全会提出“使市场在资源配置中◣起决定性作用和更好发挥政府作用”。如一定要预期房地产市场能够♀在未来市场化程度更高,那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面:供给端,建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入№市流转,城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。需求端,按照╱市场通行标准制定杠杆率约束的条件下,放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。交易端,放开对预』售、交易麻煩你了环节的行政审批,放弃对房价的直接干预。

                    按这个方∏向,房地产未来的市场化路径以及改革的优先次〓序很有可能是:第一步,使土地和资金供应实现而且市场化,目前来看,虽然存量的工业用地通过再开发转换为〓住宅用地不存在制度障碍,但在实际操作环节依然进展有限,农村建设用地流动将从存量开始★,但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。第二步,逐步退出行▂政干预,建立以税↑收、金融需要大量手段等市场工具为主的长效机制,适时启动房地产〒试点和立法。

                    从农村土地流转你繼續跑啊工作看,十八届三中全会提々出:“在符合规划這才深深和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入◆市、同权同价。”

                    但“符合规划和用途管制前提”这个前置条件从根本上决定了︼农村经营性用地的市场化流转本身还⌒有一段很长的路要走。按照现行的√制度安排,至少要符合土地利用规應該可以使我划、城市发展▃规划以及产业发展规划,这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。